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Mise à jour : 22 septembre 2018
Guide du locataire en logement privé nu

Décret n° 87-713 du 26 août 1987 : Liste des charges récupérables

Liste des charges locatives à payer par le locataire avec commentaires de la FLC

Locataires, votre attention !

Le locataire doit payer des charges correspondant à trois grandes catégories de dépenses :

  • Les frais entraînés par les services liés au logement et à l’usage de l’immeuble lorsque ces services ont été rendus ( exemple : eau ou énergie, ascenseur, chauffage collectif ...)
  • Les dépenses d’entretien et de petites réparations des parties communes de l’immeuble, sauf si les frais sont dus à une erreur de conception ou à une mauvaise réalisation de l’immeuble. Dans ce cas, en effet, c’est au propriétaire de faire rectifier l’erreur ou la malfaçon.
  • Les taxes locatives, qui correspondent à des services dont le locataire bénéficie, tels l’enlèvement des ordures ménagères ou l’assainissement.
    Elles comprennent également le droit de bail (qui a été supprimé depuis le 1er janvier 2001).

La liste (fixée par le Conseil d’Etat) des charges à payer par le locataire est limitée.
Seules les charges qui y sont mentionnées peuvent être facturées au locataire.


Début du décret :

* Décret n° 87-713 du 26 août 1987 :

Art. 1er

La liste des charges récupérables prévue à l’article 18 de la loi du 23 décembre 1986 susvisée figure en annexe au présent décret.

Art. 2

Pour l’application du présent décret :

  • a) Il n’y a pas lieu de distinguer entre les services assurés par le bailleur en régie et les services assurés dans le cadre d’un contrat d’entreprise.
    Le coût des services assurés en régie inclut les dépenses de personnel d’encadrement technique.
    Lorsqu’il existe un contrat d’entreprise, le bailleur doit s’assurer que ce contrat distingue les dépenses récupérables et les autres dépenses ;
  • b) Les dépenses de personnel récupérables correspondent à la rénumération et aux charges sociales et fiscales ;
  • c) Lorsque l’entretien des parties commune et l’élimination des rejets sont assurés par un gardien ou un concierge, les dépenses correspondant à sa rémunération, à l’exclusion du salaire en nature, sont exigibles au titres des charges récupérables à concurrence des trois quarts de leur montant.
  • d) Lorsque l’entretien des parties commune et l’élimination des rejets sont assurés par un employé d’immeuble, les dépenses correspondant à sa rémunération et aux charges sociales et fiscales y afférent sont exigibles, en totalité, au titre des charges récupérables ;
  • e) Le remplacement d’éléments d’équipement n’est considéré comme assimilable aux menues réparations que si son coût est au plus égal au coût de celles-ci.

Art. 3

Pour l’application du présent décret, les dépenses afférentes à l’entretien courant et aux menues réparations d’installations individuelles, qui figue au III du tableau annexé, sont récupérables, lorsqu’elles sont effectuées par le bailleur au lieu et place du locataire.

Art. 3-1 (Décret n°99-667 du 26 juillet 1999, art.2)

Le présent décret est applicable en Polynésie française pour la mise en oeuvre des dispositions de l’article 23 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989.

* Annexe : Liste des charges récupérables :

I - Ascenseurs et monte-charge :

1. Dépenses d'électricité.

2. Dépenses d'exploitation, d'entretien courant, de menues réparations :

  • a) Exploitation :
    • visite périodique, nettoyage et graissage des organes mécaniques ;
    • examen semestriel des câbles et vérification annuelle des parachutes,
    • nettoyage annuel de la cuvette, du dessus de la cabine et de la machinerie,
    • dépannage ne nécessitant pas de réparations ou fournitures de pièces,
    • tenue d’un dossier par l’entreprise d’entretien mentionnant les visites techniques, incidents et faits importants touchant l’appareil.
  • b) Fournitures relatives à des produits ou à du petit matériel d’entretien (chiffons, graisse et huiles nécessaires) et aux lampes d’éclairage de la cabine.
  • c) Menues réparations :
    • de la cabine (boutons d’envoi, paumelles de portes, contacts de portes, ferme-portes automatiques, coulisseaux de cabine, dispositif de sécurité de seuil et cellule photo-électrique) ;
    • des paliers (ferme-portes mécaniques, électriques ou pneumatiques, serrures électromécaniques, contacts de porte et boutons d’appel) ;
    • des balais du moteur et fusibles.
Locataires, votre attention !

Commentaire de la FLC : charges non récupérables suivant accord Delmon :

  • Gros entretien, grosses réparations et remplacement assimilables, renouvellement :
    • 1. Gaine :
      • a) Câbles de traction, de régulateur, de compensation et de sélecteurs d’étages ; impulseurs, orienteurs, contacts fixes et mobiles et interrupteurs d’étages et de fin de course.
      • b) Câbles souples pendentifs ; poulies d’envoi.
      • c) Parachute de sécurité.
    • 2. Machinerie :
      • a) Moteur (roulement, paliers, bobinages, rotor et stator), treuil (arbre à vis, engrenage, paliers, roulement, coussinets), frein (mâchoires, contrôleurs de manoeuvre, bobines, relais, résistances, contacts fixes et mobiles), transformations, organes de sélecteurs, contrôleurs d’étages et régulateur de vitesse.
      • b) Poulies, garnitures, bobines, relais, résistances.

Locataires, votre attention !

Les règles de l’arrêté du ministre des Finances n° 77-137 P du 27 novembre 1977 fixant les tâches précises dans les contrats d’entretien simple et complet sont inchangées.
La récupération à « 100% du contrat d’entretien simple et 73% du contrat d’entretien complet » reste valable
.

II - Eau froide, eau chaude et chauffage collectif des locaux privatifs et des parties communes :

1. Dépenses relatives :

  • A l’eau froide et chaude des locataires ou occupants du bâtiment ou de l’ensemble des bâtiments d’habitation concernés ;
  • A l’eau nécessaire à l’entretien courant des parties communes du ou desdits bâtiments, y compris la station d’épuration ;
  • A l’eau nécessaire à l’entretien courant des espaces extérieurs ;
    Les dépenses relatives à la consommation d’eau incluent l’ensemble des taxes et redevances ainsi que les sommes dues au titre de la redevance d’assainissement, à l’exclusion de celles auxquelles le propriétaire est astreint en application de l’art L.35.5 du Code de la Santé Publique ; L’art. 35-5 du Code de la Santé correspond à la taxe de non raccordement à l’égout.
  • Aux produits nécessaires à l’exploitation, à l’entretien et au traitement de l’eau ;
  • A l’électricité ;
  • Au combustible ou à la fourniture d’énergie, quelle que soit sa nature.

2. Dépenses d'exploitation, d'entretien courant et de menues réparations :

  • a) exploitation et entretien courant :
    • nettoyage des gicleurs, électrodes filtres et clapets des brûleurs ;
    • entretien courant et graissage des pompes de relais, jauges, contrôleurs de niveau ainsi que des groupes moto-pompes de puisards ;
    • graissage des vannes et robinets et réfection des presse-étoupes ;
    • remplacement des ampoules des voyants lumineux et ampoules de chaufferie ;
    • entretien et réglage des appareils de régulation automatique et de leurs annexes ;
    • vérification et entretien des régulateurs de tirage ;
    • réglage des vannes,robinets et tés ne comprenant pas l’équilibrage ;
    • purge des points de chauffage ;
    • frais de contrôles de combustion ;
    • entretien des épurateurs de fumée ;
    • opérations de mise en repos en fin de saison de chauffage, rinçage des corps de chauffe et tuyauteries, nettoyage de chaufferies, y compris leurs puisards et siphons, ramonage des chaudières, carneaux et cheminées ;
    • conduite de chauffage ;
    • frais de location d’entretien et de relevé des compteurs généraux et individuels ;
    • entretien de l’adoucisseur, du détartreur d’eau, du suppresseur et du détendeur ;
    • contrôles périodiques visant à éviter les fuites de fluide frigorigène des pompes à chaleur ;
    • vérification, nettoyage et graissage des organes des pompes à chaleur ;
    • nettoyage périodique de la face extérieure des capteurs solaires ;
    • vérification, nettoyage et graissage des organes des capteurs solaires.
  • b) Menues réparations dans les parties communes ou sur des éléments d’usage commun :
    • réparations de fuites sur raccords et joints ;
    • remplacement des joints, clapets et presse-étoupes ;
    • rodage des sièges et clapets ;
    • menues réparations visant à remédier aux fuites de fluide frigorigène des pompes à chaleur ;
    • recharge en fluide frigorigène des pompes à chaleur.
Locataires, votre attention !

Commentaire de la FLC : charges non récupérables suivant accord Delmon :

  • Gros entretien, grosses réparations et remplacements, renouvellement :
    • 1. Remplacement des chaudières, de l’un ou de plusieurs éléments de leurs briquetages et de leurs appareils annexes : thermomètres, thermostats, aquastats.
    • 2. Remplacement des brûleurs.
    • 3. Remplacement des appareillages annexes aux brûleurs (gicleurs, électrodes, filtres, clapets).
    • 4. Remplacement des vannes et robinets sur tuyauteries.
    • 5. Remplacement des pompes de relais, jauges et contrôleurs de niveau, motopompes et pompes de puisards.
    • 6. Remplacement des appareils de régulation automatique et de leurs annexes : vannes trois voies, etc.
    • 7. Remise en peinture des chaudières, tôleries, ferrures et canalisation.
    • 8. Détartrage des échangeurs et des canalisations d’eau chaude.
    • 9. Curetage des soutes à mazout.
    • 10. Travaux de maintien en état d’étanchéité des canalisations, y compris les canalisations souterraines et vases d’expansion.
    • 11. Amortissement des installations de chauffage extérieures à l’immeuble
    • 12. Amortissement de l’installation d’une chaufferie centrale de ZUP ou de ZAC

III - Installations individuelles :

Chauffage et production d'eau chaude, distribution d'eau dans les parties privatives :

1. Dépenses d'alimentation commune de combustible.

2. Exploitation et entretien courant, menues réparations :

  • a) Exploitation et entretien courant :
    • réglage de débit et température de l’eau chaude sanitaire ;
    • vérification et réglage des appareils de commande, d’asservissement, de sécurité d’aquastat et de pompe ;
    • dépannage ;
    • contrôle des raccordements et de l’alimentation des chauffe-eau électriques, contrôle de l’intensité absorbée ;
    • vérification de l’état des résistances, des thermostats, nettoyage ;
    • réglage des thermostats et contrôle de la température d’eau ;
    • contrôle et réfection d’étanchéïté des raccordements eau froide-eau chaude ;
    • contrôle des groupes de sécurité ;
    • rodage des sièges de clapets des robinets ;
    • réglage des mécanismes de chasses d’eau.
  • b) Menues réparations :
    • remplacement des bilames, pistons, membranes, boîtes à eau, allumage piézoélectrique, clapets et joints des appareils à gaz ;
    • rinçage et nettoyage des corps de chauffe et tuyauteries ;
    • remplacement des joints, clapets et presse-étoupe des robinets ;
    • remplacement des joints, flotteurs et joints cloches des chasses d’eau.

IV - Parties communes intérieures au bâtiment ou à l'ensemble des bâtiments d'habitation :

1. Dépenses relatives :

  • A l’électricité ;
  • Aux fournitures consommables, notamment produits d’entretien, balais et petit matériel assimilé nécessaires à l’entretien de propreté, sel.

2. Exploitation et entretien courant, menues réparations :

a) Entretien de la minuterie, pose, dépose et entretien des tapis ;
b) Me
nues réparations des appareils d’entretien de propreté tels qu’aspirateur.

3. Entretien de propreté ( frais de personnel).

Locataires, votre attention !

Commentaire de la FLC : charges non récupérables suivant accord Delmon :

  • 4. Remplacement des tapis d’escaliers et tapis-brosse des halls d’entrées et ascenseurs.
  • 5. Remplacement des vitres cassées.
  • 6. Réfection des peintures des halls d’entrées, corridors et escaliers.

V - Espaces extérieurs au bâtiment ou à l'ensemble des bâtiments d'habitation (voies de circulation, aires de stationnement, abords et espaces verts, aires et équipements de jeux)

1. Dépenses relatives :

  • À l’électricité ;
  • À l’essence et huile ;
  • Aux fournitures consommables utilisées dans l’entretien courant :
    • ampoules ou tubes d’éclairage, engrais, produits bactéricides et insecticides, produits tels que graines, fleurs, plants, plantes de remplacement, à l’exclusion de celles utilisées pour la réfection de massifs, plates-bandes ou haies.

2. Espaces verts, aires de jeux :

  • a) Exploitation et entretien courant :
    • Opérations de coupe, désherbage, sarclage, ratissage, nettoyage et arrosage concernant :
    • les allées, aires de stationnement et abords ;
    • les espaces verts (pelouses, massifs, arbustes, haies vives, plates- bandes) ;
    • les aires de jeux ;
    • les bassins, fontaines, caniveaux, canalisations d’évacuation des eaux pluviales ;
    • entretien du matériel horticole ;
    • remplacement du sable des bacs et du petit matériel de jeux.
  • b) Peinture et menues réparations des bancs de jardins et des équipements de jeux et grillages.
Locataires, votre attention !

Commentaire de la FLC : charges non récupérables suivant accord Delmon :

  • Gros entretien, grosses réparations et remplacements assimilables, renouvellement
    • 1. Réparation et réfection des revêtements bitumés et asphaltés des aires de circulation et de stationnement.
    • 2. Achat et remplacement des panneaux et signalisation routière et plaques indicatrices diverses.
    • 3. Réfection des peintures matérialisant les emplacements de stationnement et confirmant les règles de circulation.
    • 4. Réfection des peintures des lampadaires et bornes d’éclairage électrique.
    • 5. Réparation des canalisations électriques souterraines et aériennes servant à l’éclairage des lampadaires et bornes.
    • 6. Réparation des canalisations d’eau.
    • 7. Remplacement des cellules photo-électriques.
    • 8. Épandage d’engrais.
    • 9. Arrachage, abattage et remplacement des arbres morts.
    • 10. Traitements insecticides et fongicides des arbustes, rosiers et autres plantations.
    • 11. Regazonnement total des pelouses et réfections partielles d’une surface supérieure à 5m2.
    • 12. Remplacement des végétaux pour réfection des massifs, plates-bandes ou haies.
    • 13. Plantation de fleurs non vivaces.
    • 14. Achat et grosses réparations des matériels mécaniques (tondeuses, matériel d’arrosage, etc.).

VI - Hygiène :

1. Dépenses de fournitures consommables :

  • Sacs en plastique et en papier nécessaires à l’élimination des rejets ;
  • Produits relatifs à la désinsectisation et à la désinfection, y compris des colonnes sèches de vide-ordures.

2. Exploitation et entretien courant :

  • Entretien et vidange des fosses d’aisances ;
  • Entretien des appareils de conditionnement des ordures.

3. Elimination des rejets (frais de personnel).

Locataires, votre attention !

Pour les antennes collectives ou réseau câblé interne à l’immeuble :

  • Loi n°66-457 du 2 juillet 1966 :
    • L’article 2 dispose :
      " Le propriétaire qui a installé à ses frais une antenne collective ou un réseau interne à l’immeuble raccordé à un réseau câblé fournissant un service collectif, est fondé à demander à chaque usager acceptant de s’y raccorder une quote part des dépenses d’installation, d’entretien et de remplacement, à titre de frais de branchement et d’utilisation. "
  • Décret du 22 décembre 1967 fixant les conditions d’application de la loi 66-457 du 2 juillet 1966 :
    • L’article 3 dispose :
      " La quote part des dépenses d’installation, de remplacement et d’entretien susceptible d’être perçue en vertu de l’article 2 de la loi susvisée est égale au quotient du total des frais exposés par le nombre total des branchements de l’installation.
      Seuls ceux qui utilisent leur branchement sont appelés à verser leur quote part des dépenses d’installation lors du raccordement.
      Les raccordements ultérieurs donnent lieu à un règlement dans les mêmes conditions. "

(Voir fiche « Les charges locatives »)



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