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Mise à jour : 22 septembre 2018
Guide du locataire en logement privé nu

La résiliation du bail

Article 24 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par LOI n°2017-86 du 27 janvier 2017 - art. 147

Si je n’ai pas payé mon loyer et/ou mes charges ou respecté mes obligations  :

  • mon bailleur a le droit de résilier mon bail et de m’expulser,
  • mais il doit respecter une procédure et des délais,
  • même si le bail prévoyait une clause résolutoire en cas de non paiement.

* Si le bail ne contient pas de clause résolutoire :

Mon propriétaire devra m’assigner devant le Tribunal d’Instance et demander au juge la résiliation du bail et l’expulsion.

Je serai condamné à payer les arriérés de loyers.
Je pourrais me voir accorder des délais qui pourront aller jusqu’à 24 mois (art.1244 du Code Civil.).

Le juge pourra estimer que mon manquement au paiement des loyers n’est pas suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail.

Au contraire, en cas de présence d’une clause résolutoire dans le bail, le juge n’aura pas cette possibilité d’appréciation.
Il devra constater la résiliation du contrat si le manquement est démontré.

* La clause " résolutoire " du contrat :


Pour :

  • non versement du dépôt de garantie,
  • non production de l’attestation d’assurance,
  • non-paiement du loyer et/ou des charges.

Concernant l'assurance :

Le propriétaire doit me faire délivrer par un huissier un commandement de produire l’attestation.
Si je ne le fais pas, la clause recevra application.

Pour les autres cas :

L’huissier doit me délivrer un commandement de payer comportant obligatoirement la reproduction intégrale de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.
L’adresse du Fonds de Solidarité Logement doit être indiquée.

Je dispose alors de deux mois pour m'exécuter.

Pendant ce délai, je peux saisir le juge du tribunal d’instance de mon domicile afin d’obtenir des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire.

À défaut, pour obtenir la résiliation du bail,

  • Le propriétaire doit m’assigner devant le tribunal par huissier de justice.
  • La clause résolutoire ne permet pas de résilier le contrat de manière automatique.
  • C’est, en effet, au juge qu’il revient toujours de la prononcer.

Lorsque le contrat est résilié à la date indiquée dans le jugement, je dois quitter les lieux.

Si je ne m’exécute pas spontanément, le propriétaire devra engager une procédure d’expulsion.

(voir fiches « Expulsion » et « Le congé » même rubrique, « Mes obligations de locataire »)

* Article 24 de la loi du 6 juillet 1989 :

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