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Mise à jour : 22 septembre 2018
Guide du locataire en logement privé meublé

Le bail (contrat de location)

article 3 loi 1989

* Définition du bail :

« Un contrat de bail est un contrat de louage entre un bailleur et un preneur. Le bailleur s’engage moyennant un prix (le loyer) que le preneur s’oblige à payer, à lui procurer, pendant un certain temps, la jouissance d’une chose mobilière ou immobilière ».

En principe, le contrat de location est établi par écrit (Article 3 de la loi de 1989), cette exigence de l’écrit n’entraine pas pour autant la nullité d’un contrat verbal (arrêt de la 3ème chambre civil de la Cour de Cassation du 7 février 1990).

L’article 3 de la loi Alur précise que « le contrat de location est établi par écrit et respecte un contrat type défini par décret ». Cet article précise également que « chaque partie peut exiger de l’autre partie, à tout moment, l’établissement d’un contrat conforme au présent article ». Donc le contrat peut être conclu verbalement, et les parties ont la possibilité de demander à tout moment un écrit.

* Contenu du contrat :

L’article 3 de la loi du 6 juillet 1989 énumère les clauses que le contrat doit impérativement contenir ainsi que les documents qui doivent obligatoirement y être annexés. L’article 4 de cette loi énumère quant à lui une liste des clauses prohibées.

À côté de ces clauses obligatoires et prohibées, les contractants peuvent insérer des clauses facultatives.

Locataires, votre attention !

La loi Alur du 27 mars 2014 est venu modifier les clauses impératives, il faut donc distinguer deux hypothèses : les contrats signés à partir du 27 mars 2014 et ceux conclus avant cette date.

* Régime applicable aux contrats conclus à partir du 27 mars 2014 :

Le contrat de location conclut à partir de cette date doit obligatoirement contenir sept précisions.

  • Coordonnées et localisation du bailleur
  • Coordonnées et localisation du locataire
  • Date et prise d’effet et durée du bail
  • Consistance et destination de la chose louée (nombre de pièces du local et destination d’habitation ou mixte)
  • Surface habitable
  • Désignation des locaux et équipements d’usage privatif et l’énumération des parties communes.
  • Informations financières relatives à la location (en plus du montant du loyer, du dépôt de garantie, la loi Alur exige que le contrat précise le loyer de référence correspondant à la catégorie du logement, le montant du dernier loyer acquitté par l’ancien locataire et les travaux déjà effectués dans le logement).

En plus de ces clauses impératives, le contrat de bail doit être accompagné d’annexes obligatoires. Elles sont au nombre de six.

  • Notice d’information : détail des droits et obligations des locataires et des bailleurs.
  • L’état des lieux d’entrée qui doit être joint au contrat.
  • Si le logement se situe dans un immeuble en copropriété, le bailleur doit joindre au contrat les extraits du règlement de copropriété.
  • Dossier de diagnostic technique.
  • Information sur les modalités de réception des services de télévision (annexe qui était obligatoirement jointe au contrat pour les contrats conclus avant le 27 mars, l’annexe disparait mais l’obligation demeure).
  • Information sur les risques de pollution des sols.

* Régime applicable aux contrats conclus avant le 27 mars 2014 :

La rédaction du bail est libre.

Toute clause peut y être insérée à condition de ne pas figurer parmi la liste des clauses abusives établie par la commission des clauses abusives.

Si le logement se situe dans un immeuble en copropriété, le bailleur doit communiquer au locataire les extraits du règlement de copropriété.
Le dossier de diagnostics techniques immobiliers doit obligatoirement être annexé au contrat, ce dossier est composé de trois éléments :

  • L’état des risques naturels et technologiques ;
  • Le diagnostic de performance énergétique ;
  • Le constat de risque d’exposition au plomb.

En ce qui concerne les informations sur les modalités de réception des services de télévision, cette information est fournie par le bailleur et elle est annexée au contrat lors de sa signature ou de son renouvellement.



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