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Mise à jour : 22 septembre 2018
Guide du locataire en HLM

La résiliation du bail HLM

Article 24 de la loi du 6 juillet 1989

Si je n'ai pas payé mon loyer et/ou mes charges ou respecté mes obligations :

  • l’organisme HLM a le droit de résilier mon bail et de m’expulser,
  • mais il doit respecter une procédure et des délais,
  • même si le bail prévoyait une clause résolutoire en cas de non paiement.

* Si le bail ne contient pas de clause résolutoire :

L’organisme HLM devra m’assigner devant le Tribunal d’Instance et demander au juge la résiliation du bail et l’expulsion.

Je serai condamné à payer les arriérés de loyers.
Je pourrais me voir accorder des délais qui pourront aller jusqu’à 24 mois (art.1244 du C.Civ.).

Le juge pourra estimer que mon manquement au paiement des loyers n’est pas suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail.

Au contraire, en cas de présence d’une clause résolutoire dans le bail, le juge n’aura pas cette possibilité d’appréciation. Il devra constater la résiliation du contrat si le manquement est démontré.

* La clause "résolutoire" du contrat :

Pour :

  • non versement du dépôt de garantie,
  • non production de l’attestation d’assurance,
  • non-paiement du loyer et/ou des charges.

Concernant l’assurance :

L’organisme HLM doit me faire délivrer par un huissier un commandement de produire l’attestation.
Si je ne le fais pas, la clause recevra application.

Pour les autres cas :

L’huissier doit me délivrer un commandement de payer comportant obligatoirement la reproduction intégrale de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.
L’adresse du Fonds de Solidarité Logement doit être indiquée.

Je dispose alors de deux mois pour m’exécuter.

À défaut, pour obtenir la résiliation du bail :

  • L’organisme HLM doit m’assigner devant le tribunal par huissier de justice.
  • La clause résolutoire ne permet pas de résilier le contrat de manière automatique.
  • C’est, en effet, au juge qu’il revient toujours de la prononcer.

Lorsque le contrat est résilié à la date indiquée dans le jugement, je dois quitter les lieux.

Si je ne m’exécute pas spontanément, l’organisme HLM devra engager une procédure d’expulsion.

(voir fiche « Expulsion ») (voir aussi les fiches « Le congé », « Mes obligations de locataire »)

* Cas spécifique :

Si je ne suis pas un locataire paisible

(Articles L442-4-1 & L442-4-2 du CCH, insérés par Loi du 29 juillet 1998)

En cas de non-respect de mon obligation prévue à l’alinéa b de l’article 7 de la loi nº 89-462 du 6 juillet 1989 :
« D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location »,
et une mise en demeure de m’y conformer restée infructueuse, il peut m’être adressé une offre de relogement correspondant à mes besoins et possibilités.

Si je refuse ou ne réponds pas, à l’expiration d’un délai d’un mois à compter de l’envoi de l’offre par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, l’organisme HLM peut saisir le juge aux fins de résiliation du bail.

Mais cette possibilité de me proposer une offre de relogement ne constitue nullement une obligation pour l’organisme HLM. Celui-ci peut directement saisir le juge aux fins de résiliation de mon bail.



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