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Mise à jour : 22 septembre 2018
Guide du locataire en HLM

Charges locatives - Décret 82-955 + Liste des charges locatives à payer par le locataire (charges récupérables)

Pris en application de l’article L442-3 du Code de la construction et de l’habitation

Version consolidée au 01 janvier 2014

Locataires, votre attention !

Le locataire doit payer des charges correspondant à trois grandes catégories de dépenses :

  • Les frais entraînés par les services liés au logement et à l’usage de l’immeuble lorsque ces services ont été rendus ( exemple : eau ou énergie, ascenseur, chauffage collectif ...)
  • Les dépenses d’entretien et de petites réparations des parties communes de l’immeuble, sauf si les frais sont dus à une erreur de conception ou à une mauvaise réalisation de l’immeuble. Dans ce cas, en effet, c’est au propriétaire de faire rectifier l’erreur ou la malfaçon.
  • Les taxes locatives, qui correspondent à des services dont le locataire bénéficie, tels l’enlèvement des ordures ménagères ou l’assainissement.

La liste (fixée par le Conseil d’Etat) des charges à payer par le locataire est limitée.
Seules les charges qui y sont mentionnées peuvent être facturées au locataire.


Début du décret

* Décret 82-955 :

Article 1 :
Modifié par Décret n°2013-1296 du 27 décembre 2013 - art. 8
Le liste des charges récupérables prévue à l’article L. 442-3 du code de la construction et de l’habitation figure en annexe au présent décret.

Le présent décret s’applique à Mayotte à compter du 1er janvier 2014.

Article 2 :
Modifié par Décret n°2008-1411 du 19 décembre 2008 - art. 1
Pour l’application du présent décret :

  • a) Il n’y a pas lieu de distinguer entre les services assurés par le bailleur en régie et les services assurés dans le cadre d’un contrat d’entreprise. Le coût des services assurés en régie inclut les dépenses de personnel d’ encadrement technique chargé du contrôle direct du gardien, du concierge ou de l’employé d’immeuble ; ces dépenses d’encadrement sont exigibles au titre des charges récupérables à concurrence de 10 % de leur montant. Lorsqu’il existe un contrat d’entreprise, le bailleur doit s’assurer que ce contrat distingue les dépenses récupérables et les autres dépenses.
  • b) Les dépenses de personnel récupérables correspondent à la rémunération et aux charges sociales et fiscales.
  • c) Le remplacement d’éléments d’équipement n’est considéré comme assimilable aux menues réparations que si son coût est au plus égal au coût de celles-ci.
  • d) Lorsque le gardien ou le concierge d’un immeuble ou d’un groupe d’immeubles assure, conformément à son contrat de travail, l’entretien des parties communes et l’élimination des rejets, les dépenses correspondant à sa rémunération et aux charges sociales et fiscales y afférentes sont exigibles au titre des charges récupérables à concurrence de 75 % de leur montant, y compris lorsqu’un tiers intervient pendant les repos hebdomadaires et les congés prévus dans les clauses de son contrat de travail, ainsi qu’en cas de force majeure, d’arrêt de travail ou en raison de l’impossibilité matérielle ou physique temporaire pour le gardien ou le concierge d’effectuer seul les deux tâches.
    Ces dépenses ne sont exigibles qu’à concurrence de 40 % de leur montant lorsque le gardien ou le concierge n’assure, conformément à son contrat de travail, que l’une ou l’autre des deux tâches, y compris lorsqu’un tiers intervient pendant les repos hebdomadaires et les congés prévus dans les clauses de son contrat de travail, ainsi qu’en cas de force majeure, d’arrêt de travail ou en raison de l’impossibilité matérielle ou physique temporaire pour le gardien ou le concierge d’effectuer seul cette tâche.
    Un couple de gardiens ou de concierges qui assure, dans le cadre d’un contrat de travail commun, l’entretien des parties communes et l’élimination des rejets est assimilé à un personnel unique pour l’application du présent article.
    Les éléments suivants ne sont pas retenus dans les dépenses mentionnées dans les deux premiers alinéas :
    • le salaire en nature ;
    • l’intéressement et la participation aux bénéfices de l’entreprise ;
    • les indemnités et primes de départ à la retraite ;
    • les indemnités de licenciement ;
    • la cotisation à une mutuelle prise en charge par l’employeur ou par le comité d’entreprise ;
    • la participation de l’employeur au comité d’entreprise ;
    • la participation de l’employeur à l’effort de construction ;
    • la cotisation à la médecine du travail.
  • e) Lorsqu’un employé d’immeuble assure, conformément à son contrat de travail, l’entretien des parties communes ou l’élimination des rejets, les dépenses correspondant à sa rémunération et aux charges sociales et fiscales y afférentes sont exigibles, en totalité, au titre des charges récupérables.
    Les éléments suivants ne sont pas retenus dans les dépenses mentionnées dans l’alinéa précédent :
    • le salaire en nature ;
    • l’intéressement et la participation aux bénéfices de l’entreprise ;
    • les indemnités et primes de départ à la retraite ;
    • les indemnités de licenciement ;
    • la cotisation à une mutuelle prise en charge par l’employeur ou par le comité d’entreprise ;
    • la participation de l’employeur au comité d’entreprise ;
    • la participation de l’employeur à l’effort de construction ;
    • la cotisation à la médecine du travail.

Article 3
Pour l’application du présent décret, les dépenses afférentes à l’entretien courant et aux menues réparations d’installations individuelles, qui figurent au III du tableau annexé, sont récupérables, lorsqu’elles sont effectuées par le bailleur aux lieu et place du locataire.

NOTA :

Le présent décret a été annulé par décision n° 47887 du Conseil d’ Etat, en date du 1er juillet 1988, en tant qu’il ne fait pas figurer dans la liste qui y est annexée des charges récupérables par les bailleurs du secteur social sur leurs locataires, les charges relatives aux dépenses du personnel chargé du nettoiement des parties communes et de l’enlèvement des déchets.

* Annexe : Liste des charges récupérables.

Modifié par Décret n°86-1316 du 26 décembre 1986 - art. 2
I - Ascenseurs et monte-charges
1. Dépenses d'électricité ;
2. Dépenses d'exploitation, d'entretien courant, de menues réparations :

  • a) Exploitation :
    • Visite périodique, nettoyage et graissage des organes mécaniques ;
    • Examen semestriel des câbles et vérification annuelle des parachutes ;
    • Nettoyage annuel de la cuvette, du dessus de la cabine et de la machinerie ;
    • Dépannage ne nécessitant pas de réparations ou fournitures de pièces ;
    • Tenue d’un dossier par l’entreprise d’entretien mentionnant les visites techniques, incidents et faits importants touchant l’appareil.
  • b) Fournitures relatives à des produits ou à du petit matériel d’entretien (chiffons, graisses et huiles nécessaires) et aux lampes d’éclairage de la cabine.
  • c) Menues réparations :
    • De la cabine (boutons d’envoi, paumelles de portes, contacts de portes, ferme-portes automatiques, coulisseaux de cabine, dispositif de sécurité de seuil et cellule photo-électrique) ;
    • Des paliers (ferme-portes mécaniques, électriques ou pneumatiques, serrures électromécaniques, contacts de porte et boutons d’appel) ;
    • Des balais du moteur et fusibles.
Locataires, votre attention !

Commentaire de la FLC : charges non récupérables suivant accord Delmon :

Gros entretien, grosses réparations et remplacement assimilables, renouvellement :

  1. Gaine  :
  • a) Câbles de traction, de régulateur, de compensation et de sélecteurs d’étages ; impulseurs, orienteurs, contacts fixes et mobiles et interrupteurs d’étages et de fin de course.
  • b) Câbles souples pendentifs ; poulies d’envoi.
  • c) Parachute de sécurité.
  1. Machinerie  :
  • a) Moteur (roulement, paliers, bobinages, rotor et stator), treuil (arbre à vis, engrenage, paliers, roulement, coussinets), frein (mâchoires, contrôleurs de manoeuvre, bobines, relais, résistances, contacts fixes et mobiles), transformations, organes de sélecteurs, contrôleurs d’étages et régulateur de vitesse.
  • b) Poulies, garnitures, bobines, relais, résistances.

Locataires, votre attention !

Les règles de l’arrêté du ministre des Finances n° 77-137 P du 27 novembre 1977 fixant les tâches précises dans les contrats d’entretien simple et complet sont inchangées.
La récupération à « 100% du contrat d’entretien simple et 73% du contrat d’entretien complet » reste valable.

II - Eau froide, eau chaude et chauffage collectif des locaux privatifs et des parties communes
1. Dépenses relatives :

  • À l’eau froide et chaude des locataires ou occupants du bâtiment ou de l’ensemble des bâtiments d’habitation concernés ;
  • À l’eau nécessaire à l’entretien courant des parties communes du ou desdits bâtiments, y compris la station d’épuration ;
  • À l’eau nécessaire à l’entretien courant des espaces extérieurs.
    Les dépenses relatives à la consommation d’eau incluent l’ensemble des taxes et redevances ainsi que les sommes dues au titre de la redevance d’assainissement, à l’exclusion de celles auxquelles le propriétaire est astreint en application de l’article L. 35-5 du code de la santé publique.
  • Aux produits nécessaires à l’exploitation, à l’entretien et au traitement de l’eau ;
  • A l’électricité ;
  • Au combustible ou à la fourniture d’énergie quelle que soit sa nature.


2. Dépenses d'exploitation, d'entretien courant et de menues réparations:

  • a) Exploitation et entretien courant :
    • Nettoyage des gicleurs, électrodes, filtres et clapets des brûleurs ;
    • Entretien courant et graissage des pompes de relais, jauges, contrôleurs de niveau ainsi que des groupes moto-pompes et pompes de puisards ;
    • Graissage des vannes et robinets et réfection des presse-étoupes ;
    • Remplacement des ampoules des voyants lumineux et ampoules de chaufferie ;
    • Entretien et réglage des appareils de régulation automatique et de leurs annexes ;
    • Vérification et entretien des régulateurs de tirage ;
    • Réglage des vannes, robinets et tés ne comprenant pas l’équilibrage ;
    • Purge des points de chauffage ;
    • Frais de contrôles de combustion ;
    • Entretien des épurateurs de fumée ;
    • Opérations de mise en repos en fin de saison de chauffage, rinçage des corps de chauffe et tuyauteries, nettoyage des chaufferies y compris leurs puisards et siphons, ramonage des chaudières, carneaux et cheminées ;
    • Conduite du chauffage ;
    • Frais de location, d’entretien et de relevé des compteurs généraux et individuels ;
    • Entretien de l’adoucisseur, du détartreur d’eau, du surpresseur et du détendeur ;
    • Contrôles périodiques visant à éviter les fuites de fluide frigorigène des pompes à chaleur ;
    • Vérification, nettoyage et graissage des organes des pompes à chaleur ;
    • Nettoyage périodique de la face extérieure des capteurs solaires ;
    • Vérification, nettoyage et graissage des organes des capteurs solaires.
  • b) Menues réparations dans les parties communes ou sur des éléments d’usage commun :
    • Réparation de fuites sur raccords et joints ;
    • Remplacement des joints, clapets et presse-étoupes ;
    • Rodage des sièges de clapets ;
    • Menues réparations visant à remédier aux fuites de fluide frigorigène des pompes à chaleur ;
    • Recharge en fluide frigorigène des pompes à chaleur.
Locataires, votre attention !

Commentaire de la FLC : charges non récupérables suivant accord Delmon :

Gros entretien, grosses réparations et remplacements, renouvellement :

  1. Remplacement des chaudières, de l’un ou de plusieurs éléments de leurs briquetages et de leurs appareils annexes : thermomètres, thermostats, aquastats.
  2. Remplacement des brûleurs.
  3. Remplacement des appareillages annexes aux brûleurs (gicleurs, électrodes, filtres, clapets).
  4. Remplacement des vannes et robinets sur tuyauteries.
  5. Remplacement des pompes de relais, jauges et contrôleurs de niveau, motopompes et pompes de puisards.
  6. Remplacement des appareils de régulation automatique et de leurs annexes : vannes trois voies, etc.
  7. Remise en peinture des chaudières, tôleries, ferrures et canalisation.
  8. Détartrage des échangeurs et des canalisations d’eau chaude.
  9. Curetage des soutes à mazout.
  10. Travaux de maintien en état d’étanchéité des canalisations, y compris les canalisations souterraines et vases d’expansion.
  11. Amortissement des installations de chauffage extérieures à l’immeuble
  12. Amortissement de l’installation d’une chaufferie centrale de ZUP ou de ZAC

III - Installations individuelles
Chauffage et production d’eau chaude, distribution d’eau dans les parties privatives :

1. Dépenses d'alimentation commune de combustible ;
2. Exploitation et entretien courant, menues réparations :

  • a) Exploitation et entretien courant :
    • Réglage de débit et température de l’eau chaude sanitaire ;
    • Vérification et réglage des appareils de commande, d’asservissement, de sécurité d’aquastat et de pompe ;
    • Dépannage ;
    • Contrôle des raccordements et de l’alimentation des chauffe-eau électriques, contrôle de l’intensité absorbée ;
    • Vérification de l’état des résistances, des thermostats, nettoyage ;
    • Réglage des thermostats et contrôle de la température d’eau ;
    • Contrôle et réfection d’étanchéité des raccordements eau froide, eau chaude ;
    • Contrôle des groupes de sécurité ;
    • Rodage des sièges de clapets des robinets ;
    • Réglage des mécanismes de chasses d’eau.
  • b) Menues réparations :
    • Remplacement des bilames, pistons, membranes, boîtes à eau, allumage piézo-électrique, clapets et joints des appareils à gaz ;
    • Rinçage et nettoyage des corps de chauffe et tuyauteries ;
    • Remplacement des joints, clapets et presse-étoupes des robinets ;
    • Remplacement des joints, flotteurs et joints cloches des chasses d’eau.

IV - Parties communes intérieures au bâtiment ou à l'ensemble de bâtiments d'habitation
1. Dépenses relatives :

  • A l’électricité ;
  • Aux fournitures consommables, notamment produits d’entretien, balais et petit matériel assimilé nécessaires à l’entretien de propreté, sel.

2. Exploitation et entretien courant, menues réparations :

  • a) Entretien de la minuterie, pose, dépose et entretien des tapis ;
  • b) Menues réparations des appareils d’entretien de propreté tels qu’aspirateur.

3. Entretien de propreté (frais de personnel)

Locataires, votre attention !

Commentaire de la FLC : charges non récupérables suivant accord Delmon :

  • 4. Remplacement des tapis d’escaliers et tapis-brosse des halls d’entrées et ascenseurs.
  • 5. Remplacement des vitres cassées.
  • 6. Réfection des peintures des halls d’entrées, corridors et escaliers.

V - Espaces extérieurs au bâtiment ou à l'ensemble des bâtiments d'habitation
(Voies de circulation, aires de stationnement, abords et espaces verts, aires et équipements de jeux).
1. Dépenses relatives :
A l’électricité ;
A l’essence et à l’huile ;
Aux fournitures consommables utilisées dans l’entretien courant : ampoules ou tubes d’éclairage, engrais, produits bactéricides et insecticides, produits tels que graines, fleurs, plants, plantes de remplacement à l’exclusion de celles utilisées pour la réfection de massifs, plates-bandes ou haies.
2. a) Exploitation et entretien courant :
Opérations de coupe, désherbage, sarclage, ratissage, nettoyage et arrosage concernant :
Les allées, aires de stationnement et abords ;
Les espaces verts (pelouses, massifs, arbustes, haies vives, plates-bandes ;
Les aires de jeux ;
Les bassins, fontaines, caniveaux, canalisations d’évacuation des eaux pluviales ;
Entretien du matériel horticole ;
Remplacement du sable des bacs et du petit matériel de jeux.
b) Peinture et menues réparations des bancs de jardin et des équipements de jeux et grillages.

Locataires, votre attention !

Commentaire de la FLC : charges non récupérables suivant accord Delmon :

Gros entretien, grosses réparations et remplacements assimilables, renouvellement :

  1. Réparation et réfection des revêtements bitumés et asphaltés des aires de circulation et de stationnement.
  2. Achat et remplacement des panneaux et signalisation routière et plaques indicatrices diverses.
  3. Réfection des peintures matérialisant les emplacements de stationnement et confirmant les règles de circulation.
  4. Réfection des peintures des lampadaires et bornes d’éclairage électrique.
  5. Réparation des canalisations électriques souterraines et aériennes servant à l’éclairage des lampadaires et bornes.
  6. Réparation des canalisations d’eau.
  7. Remplacement des cellules photo-électriques.
  8. Épandage d’engrais.
  9. Arrachage, abattage et remplacement des arbres morts.
  10. Traitements insecticides et fongicides des arbustes, rosiers et autres plantations.
  11. Regazonnement total des pelouses et réfections partielles d’une surface supérieure à 5m2.
  12. Plantation de fleurs non vivaces.
  13. Achat et grosses réparations des matériels mécaniques (tondeuses, matériel d’arrosage, etc.).

VI - Hygiène
1. Dépenses de fournitures consommables :
Sacs en plastique et en papier nécessaires à l’élimination des rejets ;
Produits relatifs à la désinsectisation et à la désinfection, y compris des colonnes sèches de vide-ordures.
2. Exploitation et entretien courant :
Entretien et vidange des fosses d’aisance.
Entretien des appareils de conditionnement des ordures.
3. Elimination des rejets (frais de personnel)

Locataires, votre attention !

Commentaire de la FLC : charges non récupérables suivant accord Delmon :

  • Achat, location ou remplacement des boites à ordures et des chariots roule-poubelles.

VII - Equipements divers du bâtiment ou de l'ensemble de bâtiments d'habitation
1. Fourniture d'énergie nécessaire à la ventilation mécanique.
2. Exploitation et entretien courant :
Ramonage des conduits de ventilation.
Entretien de la ventilation mécanique ;
Entretien des dispositifs d’ouverture automatique ou codée et des interphones ;
Visites périodiques à l’exception des contrôles réglementaires de sécurité, nettoyage et graissage de l’appareillage fixe de manutention des nacelles de nettoyage des façades vitrées.
3. Divers ;
Abonnement des postes de téléphone à la disposition des locataires.
VIII - Impositions et redevances

  • Droit de bail (qui a été supprimé depuis le 1er janvier 2001) ;
  • Taxe ou redevance d’enlèvement des ordures ménagères ;
  • Taxe de balayage.
Locataires, votre attention !

Commentaire de la FLC : charges non récupérables suivant accord Delmon :

  • Taxe foncière
  • Taxe de voirie
  • Taxe de balcon


Fin du décret

Locataires, votre attention !

Pour les antennes collectives ou réseau câblé interne à l’immeuble :

  • Loi n°66-457 du 2 juillet 1966 :
    • L’article 2 dispose :
      "Le propriétaire qui a installé à ses frais une antenne collective ou un réseau interne à l’immeuble raccordé à un réseau câblé fournissant un service collectif, est fondé à demander à chaque usager acceptant de s’y raccorder une quote spart des dépenses d’installation, d’entretien et de remplacement, à titre de frais de branchement et d’utilisation."
  • Décret du 22 décembre 1967 fixant les conditions d’application de la loi 66-457 du 2 juillet 1966 :
    • L’article 3 dispose
      "La quote part des dépenses d’installation, de remplacement et d’entretien susceptible d’être perçue en vertu de l’article 2 de la loi susvisée est égale au quotient du total des frais exposés par le nombre total des branchements de l’installation.
      Seuls ceux qui utilisent leur branchement sont appelés à verser leur quote part des dépenses d’installation lors du raccordement.
      Les raccordements ultérieurs donnent lieu à un règlement dans les mêmes conditions."



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